Ejerpantebrev og pant i boligen

Et pantebrev er det dokument, der låner dig penge sikkerhed i din bolig: hvis lånet ikke bliver betalt, kan boligen sælges til at dække gælden. Et ejerpantebrev er en særlig type, hvor du selv står som panthaver. Det fungerer som en ramme, du ejer, og som kan bruges igen og igen til at stille sikkerhed for lån, uden at der skal oprettes et nyt pantebrev hver gang. Kort sagt: et almindeligt (realkredit)pantebrev knytter sig til ét bestemt lån, mens et ejerpantebrev er en fleksibel sikkerhedsramme, du kan genbruge.

Kort fortalt

• Et pantebrev giver långiver sikkerhed i boligen som pant for et lån.
• Et ejerpantebrev er en ramme, du selv ejer, og som kan genbruges til nye lån op til rammens beløb.
• Prioritetsrækkefølgen afgør, hvem der får dækket sin gæld først ved et salg eller en tvangsauktion.
• Ved salg skal pant enten indfries eller aflyses, så køberen overtager en ren bolig.
• Tinglysning af pant koster en offentlig afgift, der beregnes ud fra lånets størrelse.

Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev er et gældsbrev, der samtidig giver kreditor pant, altså sikkerhed, i en bestemt ejendom. Når du optager et lån i din bolig, underskriver du et pantebrev, som tinglyses i tingbogen. Tinglysningen gør pantet gyldigt over for andre og fastslår, hvilken plads i rækken långiveren har, hvis boligen en dag skal sælges eller ende på tvangsauktion.

De fleste boligejere møder pantebrevet, når de optager et realkreditlån. Her udstedes typisk et realkreditpantebrev, der er knyttet direkte til det konkrete lån hos realkreditinstituttet. Betaler du lånet ud, indfries og aflyses pantebrevet. Det svarer til, at nøglen til sikkerheden gives tilbage til dig.

Realkreditpantebrev og ejerpantebrev, hvad er forskellen?

Forskellen ligger i, hvem der ejer sikkerheden, og hvor fleksibel den er. Et realkreditpantebrev er bundet til ét bestemt lån. Et ejerpantebrev er derimod en ramme, du selv opretter og ejer, og som du kan lade en långiver bruge som sikkerhed efter behov.

• Realkreditpantebrev: Knyttet til ét konkret realkreditlån. Når lånet er betalt, aflyses pantebrevet.
• Ejerpantebrev: En sikkerhedsramme på et fast beløb, som du ejer. Rammen kan genbruges, når et lån inden for beløbet er betalt ud, uden at der skal tinglyses et nyt pantebrev.

Fordelen ved et ejerpantebrev er netop genbrugeligheden. Har du for eksempel tidligere optaget et banklån med sikkerhed i et ejerpantebrev og betalt det ud, kan den samme ramme ofte bruges igen til et nyt lån. Det kan spare tid og en ny tinglysning. Ulempen er, at en tinglyst ramme fylder en plads i prioritetsrækkefølgen, også selvom den ikke er fuldt udnyttet lige nu.

Prioritetsrækkefølge, hvem får pengene først?

Prioritetsrækkefølgen bestemmer, i hvilken rækkefølge kreditorerne får dækket deres krav, hvis boligen sælges og pengene ikke rækker til alle. Den, der er tinglyst først, står forrest og kaldes 1. prioritet. Derefter følger 2. prioritet og så videre.

Rækkefølgen er vigtig, fordi den afgør risikoen for hver långiver. Realkreditlånet ligger normalt forrest som 1. prioritet, fordi det er det største og billigste lån. Et banklån eller et ejerpantebrev ligger typisk bagved som efterfølgende prioritet. Jo længere bagude en långiver står, desto større er risikoen for ikke at få det hele, og det afspejles ofte i renten.

Et enkelt eksempel gør det tydeligt:

• 1. prioritet: Realkreditlånet, den store og forrest placerede gæld.
• 2. prioritet: Et banklån med sikkerhed i et ejerpantebrev.

Ved et salg dækkes 1. prioritet fuldt ud først. Er der penge tilbage, går de videre til 2. prioritet. Det er også derfor, rækkefølgen har betydning, hvis du vil optage et nyt lån: en ny långiver vil vide, hvor i rækken sikkerheden placeres.

Hvad koster det at tinglyse pant?

Når et pantebrev tinglyses, skal der betales en offentlig tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af en fast del og en variabel del, hvor den variable del beregnes ud fra det beløb, der stilles sikkerhed for. Det betyder, at et større lån giver en større afgift.

Afgiften er en statslig sats, ikke et honorar til advokaten, og satsen kan ændre sig over tid. Du kan altid se de aktuelle regler og satser på tinglysning.dk. Vil du vide, hvem der normalt betaler afgiften ved en handel, har vi samlet det i vores guide om hvem der betaler tinglysning. En fordel ved ejerpantebrevet er, at genbrug af rammen kan spare en ny afgift, når du senere optager et lån inden for det allerede tinglyste beløb.

Hvad sker der med pantet ved salg af boligen?

Når du sælger din bolig, skal den overdrages fri for gæld, som ikke følger med. Køberen skal med andre ord kunne overtage en ren ejendom. Derfor skal eksisterende pant håndteres på to måder:

• Indfrielse: Restgælden på lånet betales ud, typisk af salgssummen ved handlens afslutning. Realkreditinstituttet eller banken frigiver herefter pantet.
• Aflysning: Når gælden er indfriet, aflyses pantebrevet i tingbogen, så det ikke længere belaster ejendommen.

Rækkefølgen betyder, at pantet indfries efter prioritet, når salgssummen fordeles. Har du et ejerpantebrev, der ikke længere er i brug, bør det også aflyses, så det ikke unødigt fylder en plads i rækken og skaber tvivl for en køber. Selve den tekniske håndtering af indfrielse og aflysning sker som en del af berigtigelsen af handlen, det juridiske arbejde med at gøre ejerskiftet endeligt og tinglyse det nye skøde.

Få en boligadvokat til at holde styr på pantet

Pantebreve, prioritetsrækkefølge og aflysning kan virke uoverskueligt, men det er præcis den slags, en boligadvokat sikrer bliver gjort korrekt. Hos Hvolbæk Advokater tjekker vi, at pant håndteres rigtigt, at gammel gæld bliver aflyst, og at du ikke overtager eller efterlader forpligtelser, der ikke hører til handlen. Vores boligadvokat-rådgivning starter ved 3.950 kr., og du betaler kun, hvis handlen bliver til noget.

Vil du have en uforpligtende snak om pant, tinglysning eller din bolighandel, er du velkommen til at kontakte Hvolbæk Advokater på 30 90 60 90 eller kontakt@hvolbaekadvokater.dk. Vi kan være i gang inden for 24 timer.