Forældrekøb: regler, skat og lejekontrakt

Et forældrekøb er, når du som forælder køber en bolig og lejer den ud til dit barn. Det er en almindelig og fuldt lovlig måde at hjælpe børn ind på boligmarkedet, men det stiller krav til både lejekontrakt, husleje og skat. Boligen er skattemæssigt en udlejningsejendom, og derfor gælder der andre regler end ved køb af din egen bolig. Her får du overblik over reglerne, de skattemæssige valg og de faldgruber, du bør kende, før du skriver under.

Sådan fungerer et forældrekøb

Ved et forældrekøb står du som ejer på skødet og udlejer boligen til dit barn på almindelige lejevilkår. Barnet betaler husleje, og du hæfter for lån, ejendomsskat og løbende udgifter. Fordi der er tale om udlejning, skal handlen og de efterfølgende år behandles korrekt, både i forhold til lejeloven og skattereglerne.

Selve købet foregår som en helt almindelig bolighandel med købsaftale, tinglysning af skøde og berigtigelse. Vil du have overblik over rækkefølgen, kan du følge hele bolighandlen trin for trin. Det centrale dokument er købsaftalen, og det er en god idé at forstå hvad en købsaftale indeholder, inden du binder dig.

Krav til lejekontrakt og husleje

Der skal laves en skriftlig lejekontrakt mellem dig og dit barn på samme vilkår som ved enhver anden udlejning. Kontrakten bør oprettes på den altid gældende typeformular og indeholde aftale om husleje, depositum, forudbetalt leje og vedligeholdelse.

Huslejen skal svare til markedslejen for en tilsvarende bolig i området. Sætter du lejen for lavt, kan Skattestyrelsen betragte forskellen som en skattepligtig eller afgiftspligtig gave til dit barn. Du må gerne hjælpe barnet økonomisk, men det skal ske korrekt:

• Markedsleje: Fastsæt lejen realistisk ud fra sammenlignelige lejemål.
• Afgiftsfri gave: Du kan give dit barn en årlig pengegave inden for det afgiftsfri bundbeløb, som barnet kan bruge på huslejen.
• Depositum: Aftal depositum og eventuel forudbetalt leje som ved almindelig udlejning.

Bemærk også, at et forældrekøb kan påvirke barnets muligheder for boligstøtte, fordi barnet lejer af en nærtstående. Undersøg det, før I regner på økonomien.

Skat ved forældrekøb

Lejeindtægten er skattepligtig, og du kan vælge mellem tre ordninger for beskatning af overskuddet: personskattereglerne, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Valget har stor betydning for, hvor meget du kan trække fra, særligt renteudgifter på lånet.

Virksomhedsordningen giver typisk den bedste fradragsværdi for renter, men den kræver et adskilt regnskab og er mere administrativt tung. Personskattereglerne er enklest, men fradraget for renter er mindre værd. Fordi valget afhænger af din samlede økonomi, bør du drøfte det med en revisor eller advokat, inden det første leje-år er gået.

Skat når du sælger igen

Når forældrekøbet sælges, er fortjenesten som udgangspunkt skattepligtig. Parcelhusreglen, der fritager avancen ved salg af din egen bolig, gælder normalt ikke, fordi du ikke selv har boet i lejligheden. Du kan læse mere om skat ved boligsalg og parcelhusreglen for at forstå, hvornår en avance er skattefri.

En meget udbredt løsning er, at barnet køber lejligheden af forældrene, når studietiden er slut. Sælger du til en pris, der ligger inden for den lovlige margin i forhold til den offentlige vurdering, kan overdragelsen ske til favorabel pris. Reglerne på dette område er tekniske og ændrer sig, så få dem bekræftet, før I aftaler en overdragelsessum.

Hvad koster rådgivningen?

En boligadvokat sikrer, at købsaftalen er i orden, at skødet tinglyses korrekt, og at handlen berigtiges. Hos os er en komplet bolighandel til fast pris fra 6.450 kr., mens berigtigelse alene starter fra 3.950 kr. Du kan se, hvad en boligadvokat koster, og hvad der er inkluderet, så der ikke kommer overraskelser. Selve lejekontrakten og den skattemæssige planlægning ligger ud over den almindelige handel og aftales særskilt.

Kom godt fra start

Et forældrekøb er en god investering i dit barns fremtid, men det er også en ejendomshandel med skattemæssige konsekvenser i mange år frem. Få styr på købsaftale, lejekontrakt og valg af beskatningsordning fra begyndelsen. Vil du have en boligadvokat til at gennemgå handlen og sikre dine interesser, kan du læse mere om vores boligadvokat-rådgivning og kontakte os for en uforpligtende snak.