Køb af bolig med lejer

Køber du en bolig, der er lejet ud, overtager du som udgangspunkt lejeforholdet på præcis de vilkår, der allerede gælder. Det lejeretlige princip kaldes "køb bryder ikke leje". Du bliver ny udlejer fra overtagelsesdagen, men lejeren beholder sin kontrakt, sin husleje og sin ret til at blive boende. Dine muligheder for selv at flytte ind eller for at opsige lejeren er derfor stærkt begrænsede af lejeloven, og det bør du få klarlagt, inden du skriver under.

Kort fortalt

• Du overtager lejemålet på de eksisterende vilkår, køb bryder ikke leje.
• Lejerens kontrakt, husleje og depositum følger med boligen over til dig som ny udlejer.
• Du kan ikke uden videre opsige en lejer for selv at flytte ind, lejeloven beskytter lejeren.
• Læs lejekontrakten og få styr på depositum og forudbetalt husleje, før du underskriver købsaftalen.
• En boligadvokat kan gennemgå lejeforholdet, så du ved, hvad du reelt køber.

"Køb bryder ikke leje"

Grundreglen ved køb af en udlejet bolig er, at handlen ikke rører ved lejeforholdet. Når du overtager ejendommen, træder du ind i sælgers sted som udlejer, og lejeren fortsætter på samme kontrakt som før. Du kan altså ikke bruge selve ejerskiftet som anledning til at ændre huslejen, stramme vilkårene eller sætte lejeren ud.

Det betyder i praksis, at du skal betragte lejekontrakten som en del af det, du køber, på linje med selve bygningen. Er lejen lav, eller er kontrakten tidsubegrænset, følger det med. Derfor er en udlejet bolig ikke det samme som en fri bolig, hverken juridisk eller værdimæssigt, og det er vigtigt at forstå forskellen, før du byder. Vil du gå dybere ned i økonomien og de særlige forhold ved investeringsejendomme, kan du læse mere i vores guide om køb af udlejningsejendom.

Hvilke vilkår overtager du?

Du overtager lejeforholdet fuldstændigt, som det står i kontrakten. Det gælder både de gode og de mindre gode vilkår, og du kan ikke bagefter forhandle dig ud af dem, blot fordi du er ny ejer. De vigtigste punkter at få styr på er:

• Lejekontrakten: Er den tidsbegrænset eller tidsubegrænset? En tidsubegrænset kontrakt binder dig, indtil lejeren selv vælger at flytte, eller indtil en af de snævre opsigelsesgrunde i lejeloven er opfyldt.
• Huslejen: Den aftalte leje følger med. Du kan kun regulere den efter lejelovens regler, ikke frit efter eget ønske.
• Depositum og forudbetalt husleje: Lejeren har typisk betalt et depositum og eventuelt forudbetalt husleje til den tidligere ejer. Den forpligtelse overtager du, og du skal kunne tilbagebetale depositummet, når lejeren en dag flytter. Sørg derfor for, at beløbet bliver reguleret i handlen, så du ikke selv kommer til at hænge på sælgers gæld til lejeren.
• Vedligeholdelsespligt: Kontrakten fastlægger, hvem der har den indvendige og udvendige vedligeholdelse. Det påvirker dine fremtidige udgifter.
• Særlige aftaler: Husdyr, fremleje, adgang til fællesarealer og andre individuelle vilkår gælder videre.

Gennemgå kontrakten grundigt og få bekræftet, hvad lejeren rent faktisk har betalt ind. Ellers risikerer du ubehagelige overraskelser, når lejeforholdet en dag slutter.

Kan du opsige lejer og flytte selv ind?

Som hovedregel kan du ikke opsige en lejer, blot fordi du gerne selv vil bo i boligen. Lejeloven beskytter lejerens ret til at blive boende, og en almindelig beboelseslejer i et lejemål med flere boliger kan i praksis næsten ikke opsiges af udlejer. Køber du derfor en udlejet bolig med drømmen om selv at flytte ind, kan du meget vel komme til at vente længe, måske i årevis, hvis lejeren vil blive.

Der findes snævre undtagelser. Ejer du for eksempel selv en tofamiliesejendom og bor i den ene bolig, er reglerne mildere for opsigelse af den anden. Men mulighederne er så begrænsede og så afhængige af den konkrete situation, at du aldrig bør regne med at kunne sætte lejeren ud. Regn i stedet med, at lejeren bliver, og vurder købet på det grundlag. Vil du kende de generelle spilleregler mellem lejer og udlejer, kan du orientere dig i vores artikel om udlejning af din bolig.

Er du i tvivl om, hvad der gælder i netop din situation, kan du finde de gældende opsigelsesregler hos Borger.dk eller få en advokat til at læse kontrakten igennem, inden du forpligter dig.

Tjekliste før køb af udlejet bolig

Inden du skriver under, bør du have svar på en række konkrete spørgsmål om lejeforholdet. Brug denne tjekliste som udgangspunkt:

• Er lejekontrakten tidsbegrænset eller tidsubegrænset?
• Hvor stort er depositummet, og hvor meget husleje er forudbetalt?
• Bliver depositum og forudbetalt leje reguleret korrekt i handlen?
• Er huslejen på markedsniveau, eller er den bundet lavt?
• Er der restancer, tvister eller verserende sager med lejeren?
• Hvem har vedligeholdelsespligten indvendigt og udvendigt?
• Findes der sidebreve eller mundtlige aftaler ud over selve kontrakten?
• Er der taget forbehold for advokatgodkendelse i din købsaftale?

Får du ikke klare svar, er det et faresignal. Et advokatforbehold i købsaftalen giver dig muligheden for at træde tilbage, hvis gennemgangen af lejeforholdet afdækker forhold, du ikke kan acceptere.

Sådan hjælper en advokat

En boligadvokat sikrer, at du ved præcis, hvad du køber, når boligen følger med en lejer. Hos Hvolbæk Advokater gennemgår vi lejekontrakten, kontrollerer depositum og forudbetalt husleje, vurderer dine muligheder for opsigelse og sørger for, at forpligtelserne over for lejeren bliver håndteret rigtigt i handlen. På den måde undgår du at overtage skjulte forpligtelser eller at betale for en frihed, du ikke får.

Vi arbejder efter princippet "ingen handel, ingen regning", så du kun betaler, hvis handlen bliver til noget, og til en fast pris uden skjulte gebyrer. Vi kan være i gang inden for 24 timer. Læs mere om, hvad vi tilbyder som boligadvokat, eller kontakt os for en uforpligtende snak om din situation. Du er altid velkommen til at ringe på 30 90 60 90.