Bankgaranti og deponering ved bolighandel

Når købsaftalen er underskrevet, skal du som køber typisk stille en bankgaranti for hele købesummen og deponere udbetalingen hos en betroet tredjepart, for eksempel ejendomsmægleren eller en advokat. Pengene bliver stående på en spærret konto og bliver først frigivet til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger og alle betingelser i handlen er opfyldt. Det er et system, der beskytter begge parter: sælger er sikker på at få sine penge, og du som køber betaler ikke, før ejendommen faktisk er din på papiret.

Kort fortalt

• Bankgarantien er bankens løfte til sælger om, at købesummen bliver betalt.
• Deponeringen er penge, du sætter ind på en spærret konto, som ikke kan røres, før handlen er endeligt på plads.
• Pengene frigives først, når skødet er tinglyst uden anmærkninger.
• Systemet sikrer, at sælger får betaling, og at du kun betaler for en ejendom, der reelt bliver din.
• En boligadvokat holder øje med, at frigivelsen først sker, når alt er i orden.

Hvad er en bankgaranti ved bolighandel?

En bankgaranti er din banks skriftlige løfte til sælger om, at købesummen bliver betalt. I stedet for at overføre hele beløbet på én gang stiller din bank en garanti, der siger god for pengene. Sælger kan dermed roligt lade handlen skride frem, velvidende at betalingen er sikret.

Garantien stilles som regel for den del af købesummen, der ikke betales kontant som udbetaling. Den løber, indtil skødet er tinglyst og frem til overtagelsesdagen hvor pengene kan overføres endeligt. Banken opkræver typisk et gebyr for at stille garantien, og du bør spørge din bankrådgiver om vilkårene, inden du skriver under.

• Hvem stiller den: din bank, på dine vegne som køber.
• Til hvem: sælger, som sikkerhed for at få betaling.
• Hvor længe: fra kort efter købsaftalen og indtil endelig tinglysning og overtagelsesdagen.

Hvad betyder deponering af udbetalingen?

Deponering betyder, at du sætter udbetalingen ind på en spærret konto hos en neutral tredjepart, oftest ejendomsmægleren eller din advokat. Beløbet står låst og kan hverken bruges af dig eller sælger, før de aftalte betingelser er opfyldt. Deponeringen er med andre ord en sikkerhedsboks, som ingen af parterne kan åbne på egen hånd.

Formålet er at fjerne risikoen for begge parter i den periode, hvor handlen endnu ikke er endeligt gennemført. Sælger ved, at pengene reelt findes og er reserveret, mens du som køber har sikkerhed for, at beløbet ikke bliver frigivet, før du får det, du har betalt for. Deponering af udbetalingen er derfor et helt centralt led i en tryg bolighandel.

Hvornår frigives pengene til sælger?

Pengene frigives som udgangspunkt først, når skødet er tinglyst uden anmærkninger. En anmærkning kan for eksempel være et gammelt pantebrev eller en byrde, der endnu ikke er slettet fra ejendommen. Så længe der er anmærkninger, bliver deponeringen og bankgarantien stående, indtil forholdet er bragt i orden.

Selve frigivelsen sker typisk i tre trin:

• Skødet indsendes til tinglysning hos Tinglysningsretten, når købsaftalen er endelig.
• Tinglysningen bekræftes uden anmærkninger, så det er dokumenteret, at du er registreret som ejer.
• Deponeringen og garantien frigives, og sælger får købesummen udbetalt.

Rækkefølgen er vigtig. Frigivelsen må ikke ske før den rene tinglysning, og derfor er det en fordel at have en rådgiver, der kontrollerer hvert trin. Du kan læse mere om, hvordan hele forløbet hænger sammen, i vores gennemgang af bolighandlen trin for trin.

Hvorfor beskytter systemet både køber og sælger?

Bankgaranti og deponering løser et grundlæggende problem i enhver handel: ingen ønsker at give afkald på sin del, før den anden har gjort det samme. Ved at lægge pengene i en spærret ordning og stille en garanti fjerner man det dilemma.

• Sælger beholder ejendommen, indtil pengene er sikret, og risikerer ikke at stå uden både bolig og betaling.
• Køber betaler ikke reelt, før ejendommen er tinglyst i sit navn uden anmærkninger.
• Begge parter har en neutral tredjepart, der administrerer beløbet efter faste regler.

Hos Hvolbæk Advokater ser vi ofte, at det netop er i denne fase, tryghed betyder mest. En klar aftale om garanti og deponering forebygger de fleste konflikter, før de opstår.

Advokatens rolle omkring garanti og deponering

En boligadvokat gennemgår købsaftalen, kontrollerer at garantien og deponeringen er korrekt formuleret, og sikrer, at frigivelsen først sker, når skødet er tinglyst rent. Det er også advokaten, der undersøger ejendommens byrder og pant, så du ved præcis, hvad du overtager.

Hos Hvolbæk Advokater arbejder vi efter princippet "ingen handel, ingen regning": du betaler kun, hvis handlen bliver til noget, og du kender prisen på forhånd uden skjulte gebyrer. Vi kan være i gang inden for 24 timer, og som medlem af Advokatsamfundet er vi ansvarsforsikret.

Vores rådgivning ved bolighandel starter ved 3.950 kr. Vil du have en boligadvokat med fra start? Læs mere om, hvad vi tilbyder på siden om boligadvokat.

Fra deponering til overtagelse

Når pengene er frigivet og skødet tinglyst, nærmer overtagelsen sig. På overtagelsesdagen aflæses målere, nøgler udleveres, og der laves en refusionsopgørelse, så udgifter fordeles korrekt mellem køber og sælger. Deponering og garanti hører altså til begyndelsen af forløbet, mens overtagelsen er den praktiske afslutning.

Vil du vide, hvad der konkret sker, når du får nøglerne, kan du læse vores guide til overtagelsesdagen. Har du spørgsmål til garanti, deponering eller resten af din bolighandel, er du altid velkommen til at kontakte Hvolbæk Advokater for en uforpligtende snak. Du kan ringe på 30 90 60 90 eller skrive til kontakt@hvolbaekadvokater.dk, så hjælper vi dig trygt gennem hele handlen.