BBR-oplysninger – hvorfor kontrollere dem?

BBR (Bygnings- og Boligregistret) er det offentlige register, der beskriver en boligs areal, anvendelse, byggeår og tekniske installationer. Oplysningerne skal kontrolleres før et boligkøb, fordi fejl i BBR kan betyde, at der er ulovlige eller uregistrerede forhold, at det oplyste areal ikke passer, og at du får problemer med forsikring, belåning og et senere salg. Som køber bør du derfor gennemgå BBR-meddelelsen grundigt og sammenholde den med, hvad du reelt ser i boligen.

Kort fortalt

• BBR beskriver boligens areal, anvendelse, byggeår og installationer.
• Fejl i BBR kan skjule ulovlige om- og tilbygninger eller forkert areal.
• Forkerte oplysninger kan give problemer med forsikring, lån og salg.
• Ejeren har pligt til at holde BBR opdateret, men det sker langtfra altid.
• Tjek BBR-meddelelsen mod virkeligheden, før du skriver under.

Hvad er BBR?

BBR er et landsdækkende register, som kommunerne fører over alle landets bygninger og boliger. Registret indeholder faktuelle oplysninger om den enkelte ejendom, og formålet er blandt andet at danne grundlag for beskatning, sagsbehandling og statistik. Du kan selv slå enhver adresse op og se de registrerede data via det offentlige register på bbr.dk.

Det er vigtigt at forstå, at BBR alene registrerer faktiske oplysninger, ikke om forholdene er lovlige. At en tilbygning står i BBR betyder altså ikke automatisk, at den er lovligt opført med byggetilladelse. Omvendt kan et forhold være helt lovligt, selv om det ved en fejl mangler i registret. Derfor er BBR et vigtigt udgangspunkt, men det kan ikke stå alene, når du skal vurdere en bolig.

Ansvaret for, at oplysningerne er korrekte, ligger hos ejeren. Når der bygges om, ændres anvendelse eller installeres for eksempel en brændeovn, skal ejeren melde ændringen til kommunen. I praksis bliver det ofte glemt, og derfor er fejl og forældede oplysninger ret almindelige.

Hvad står der i BBR-meddelelsen?

BBR-meddelelsen er den samlede udskrift af de registrerede oplysninger for en konkret ejendom, og den følger normalt med i salgsmaterialet. Meddelelsen giver dig et hurtigt overblik over boligens fysiske rammer, og den er et af de dokumenter, du bør læse tidligt i en handel.

Typisk finder du oplysninger om:

• Areal: bygningens samlede areal, boligareal, kælder, tagetage og eventuelt udnyttet loftareal.
• Anvendelse: om ejendommen er registreret som helårsbolig, sommerhus, erhverv eller andet.
• Byggeår og om- eller tilbygningsår.
• Ydervægs- og tagmateriale.
• Varmeinstallation og opvarmningsmiddel, for eksempel fjernvarme, varmepumpe eller brændeovn.
• Vand- og afløbsforhold, herunder om der er offentlig kloak eller septiktank.
• Antal værelser, toiletter og bad.

Netop arealet fortjener ekstra opmærksomhed, fordi det både påvirker prisfastsættelsen og ejendomsvurderingen. Bemærk desuden, at BBR-arealet opgøres efter faste regler og derfor kan afvige fra det areal, en mægler markedsfører boligen med.

Typiske BBR-fejl og deres konsekvenser

De hyppigste fejl handler om ændringer, som aldrig er blevet meldt til kommunen. Det kan lyde harmløst, men konsekvenserne kan blive dyre for dig som ny ejer, fordi du overtager ejendommen, som den er, inklusive de fejl og forhold, der følger med.

Uregistrerede om- og tilbygninger

En inddraget tagetage, en overdækket terrasse eller en tilbygning, der ikke fremgår af BBR, kan være et tegn på, at arbejdet er udført uden byggetilladelse. Det kan i værste fald være et ulovligt forhold, som kommunen kan kræve lovliggjort. Vi har uddybet den problematik i vores artikel om ulovlige bygningsændringer og hvad de betyder for køber.

Forkert areal

Hvis det registrerede areal er større eller mindre end det faktiske, kan det påvirke både pris, ejendomsskat og belåning. Et for stort registreret areal kan betyde, at du betaler for kvadratmeter, du ikke får, mens et for lille areal kan skabe problemer, når du selv en dag skal sælge.

Forkert varme- eller afløbsregistrering

Står der fjernvarme i BBR, men boligen reelt opvarmes med et oliefyr, giver det et misvisende billede af boligens driftsøkonomi. Tilsvarende kan forkerte oplysninger om kloak og afløb få betydning, hvis der senere stilles krav om tilslutning eller udbedring.

Fejl i BBR kan også få betydning for din forsikring. Hvis en skade rammer et forhold, der ikke er lovligt eller korrekt registreret, risikerer du, at forsikringen ikke dækker fuldt ud. Uregistrerede forhold hænger desuden ofte sammen med skjulte fejl og mangler, som først dukker op efter overtagelsen.

Sådan tjekker og retter du BBR

Du kontrollerer BBR ved at sammenholde meddelelsen med det, du faktisk kan se og måle i boligen. Gå systematisk til værks, og notér alt, der ikke stemmer, så du kan tage det op inden underskrift.

• Sammenlign det registrerede areal med boligens faktiske størrelse og med mæglerens oplysninger.
• Undersøg, om alle om- og tilbygninger fremgår, og om der findes byggetilladelser på dem.
• Tjek, at varmekilde, tag, ydervægge og afløbsforhold passer med virkeligheden.
• Kontrollér, at anvendelsen stemmer, altså at et hus, du vil bruge som helårsbolig, faktisk er registreret som det.

Finder du fejl, kan ejeren rette dem via selvbetjeningen på bbr.dk, og visse rettelser kræver, at kommunen inddrages, for eksempel når et forhold skal lovliggøres. Som køber bør du sikre, at eventuelle fejl og ulovlige forhold er afklaret, før handlen bliver endelig. Her er det en god idé at få en boligadvokat til at gennemgå BBR og det øvrige salgsmateriale, så uklarheder bliver fanget i tide.

BBR ved boligkøb

Ved et boligkøb er BBR-meddelelsen et af de dokumenter, der kan afsløre problemer, før de bliver dine. Gennemgangen bør ske sammen med tilstandsrapporten, energimærket, servitutter og selve købsaftalen, så du får et helt billede af ejendommens juridiske og fysiske tilstand.

Opdager du væsentlige fejl, kan de påvirke handlen. Uregistrerede eller ulovlige forhold kan give anledning til at forhandle prisen, kræve forholdet lovliggjort inden overtagelse eller i sidste ende træde tilbage fra handlen inden for de rammer, aftalen giver. En rådgiver kan hjælpe dig med at vurdere, hvad der er en reel bekymring, og hvad der er en mindre uregelmæssighed.

Hos Hvolbæk Advokater gennemgår vi BBR og resten af handlens dokumenter som en fast del af vores rådgivning, og med princippet "ingen handel, ingen regning" betaler du kun, hvis handlen bliver til noget. Vil du have et par advokatøjne på din næste bolighandel, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak eller ringe på 30 90 60 90.