Ulovlige bygningsændringer – hvem har ansvaret?

Køber du en bolig, hvor der er lavet bygningsændringer uden byggetilladelse eller i strid med BBR, kan du som ny ejer blive mødt med et krav om lovliggørelse fra kommunen. Ansvaret for at rette op følger nemlig ejendommen og ikke den, der oprindeligt byggede. Derfor er det afgørende at få afklaret bygningens lovlighed, inden du skriver under. Gør du ikke det, risikerer du en regning og et besvær, du troede tilhørte den tidligere ejer.

Kort fortalt

• En bygningsændring er ulovlig, hvis den mangler en påkrævet byggetilladelse eller strider mod lokalplan eller bygningsreglement.
• Kravet om lovliggørelse rettes mod den aktuelle ejer, altså køber, uanset hvem der oprindeligt byggede.
• Lovliggørelse kan være retlig (papirerne bringes i orden) eller fysisk (ændringen skal fjernes eller ombygges).
• Sælger kan i nogle tilfælde gøres ansvarlig, men det kræver typisk en sag, og pengene skal først findes.
• Den sikreste beskyttelse er at tjekke tilladelser og BBR grundigt, før handlen underskrives.

Hvad er en ulovlig bygningsændring?

En bygningsændring er ulovlig, når den er udført uden en tilladelse, der var påkrævet, eller når den strider mod de regler, der gælder for ejendommen. Det handler altså ikke kun om selve byggeriet, men også om papirerne bag det. En pæn og velbygget tilbygning kan sagtens være ulovlig, hvis den rette tilladelse aldrig blev hentet.

Typiske eksempler på ændringer, der ofte volder problemer ved en bolighandel:

• En tilbygning, udestue eller carport opført uden byggetilladelse.
• En inddragelse af loft eller kælder til beboelse, der ikke opfylder kravene i bygningsreglementet.
• Et badeværelse eller køkken etableret uden korrekt afløb, ventilation eller anmeldelse.
• Byggeri, der overskrider byggeretten eller strider mod lokalplanens bestemmelser om for eksempel højde, afstand til skel eller anvendelse.

Reglerne administreres af kommunen som bygningsmyndighed, og de aktuelle krav i bygningsreglementet kan bekræftes via Bygningsreglementet. Det er kommunen, der vurderer, om noget er lovligt, og som kan kræve, at forholdet bringes i orden.

Manglende byggetilladelse og BBR-fejl

To ting driver de fleste sager: en manglende byggetilladelse og en fejl i BBR. De hænger ofte sammen, men de er ikke det samme, og det er vigtigt at holde dem adskilt.

En manglende byggetilladelse betyder, at et byggeri, der krævede kommunens godkendelse, aldrig fik den. Selv om byggeriet fysisk står færdigt, mangler det juridiske grundlag, og kommunen kan gribe ind. En BBR-fejl betyder, at Bygnings- og Boligregistret ikke stemmer overens med virkeligheden, for eksempel når et areal, en anvendelse eller en installation er registreret forkert eller slet ikke.

En forkert BBR er ikke i sig selv strafbar for køber, men den er et rødt flag. Den kan skjule, at der er bygget noget uden tilladelse, og den kan få betydning for forsikring, ejendomsvurdering og et senere salg. Vil du forstå, hvad registret rummer, og hvordan du læser det, kan du starte med vores gennemgang af BBR-oplysninger og hvad de betyder ved en bolighandel. En hurtig sammenligning af BBR-data med det, du ser på ejendommen, afslører ofte problemet allerede før købet.

Hvem hæfter, sælger eller køber?

Kommunen retter sit krav om lovliggørelse mod den, der ejer ejendommen på det tidspunkt, sagen rejses. Det betyder, at ansvaret for at bringe forholdet i orden overfor myndigheden lander hos køber, så snart handlen er gennemført, uanset at det var sælger eller en tidligere ejer, der byggede ulovligt. Myndighedens krav følger muren, ikke personen.

Det betyder dog ikke, at sælger nødvendigvis er ude af billedet. I forholdet mellem køber og sælger kan sælger gøres ansvarlig, hvis sælger har fortiet forhold, som han kendte eller burde kende, og som køber ikke selv kunne opdage. Her er der tale om et civilretligt mangelsansvar, der minder om reglerne for andre skjulte fejl og mangler i en bolig. Problemet er, at et krav mod sælger ofte forudsætter en sag, tid og penge, og at sælgers betalingsevne skal være i orden. Derfor er det en dårlig trøst at kunne rette et krav mod sælger, hvis kravet i praksis er svært at inddrive.

Kort sagt: overfor kommunen hæfter du som køber, mens et eventuelt krav bagud mod sælger er en separat og mere usikker vej. Det er netop derfor, forebyggelse er langt bedre end en efterfølgende tvist.

Retlig og fysisk lovliggørelse

Når en ulovlig ændring skal bringes i orden, sker det på en af to måder. Forskellen på dem er stor, både for din pengepung og for boligens fremtid.

Retlig lovliggørelse

Ved retlig lovliggørelse bringes papirerne i orden, uden at bygningen ændres. Kommunen udsteder en tilladelse eller dispensation efterfølgende, fordi byggeriet i sig selv opfylder de gældende krav. Det er den mildeste udgang, men den er ikke garanteret. Kommunen er ikke forpligtet til at godkende noget bare fordi det allerede er bygget.

Fysisk lovliggørelse

Ved fysisk lovliggørelse skal selve bygningen ændres eller fjernes, fordi den ikke kan godkendes, som den står. Det kan betyde nedrivning af en tilbygning, tilbageføring af en inddraget kælder eller omfattende ombygning. Det er den dyre og indgribende udgang, og den kan påvirke boligens værdi og brugbarhed markant.

Hvilken vej kommunen vælger, afhænger af en konkret vurdering af, hvor alvorligt forholdet strider mod reglerne. Som køber har du sjældent indflydelse på det valg, når først du står som ejer, og det er endnu en grund til at få forholdet afklaret på forhånd.

Sådan beskytter du dig som køber

Den bedste beskyttelse er at undersøge bygningens lovlighed, før du skriver under, ikke efter. Langt de fleste problemer kan opdages i tide, hvis man ved, hvor man skal kigge, og tør stille de ubehagelige spørgsmål til sælger og mægler.

• Sammenlign BBR med virkeligheden. Passer arealer, antal værelser og anvendelse med det, du ser på ejendommen?
• Bed om dokumentation for tilbygninger og ombygninger. Er der byggetilladelser og færdigmeldinger på det, der er lavet?
• Læs lokalplan og servitutter. Er der bestemmelser, som byggeriet kan stride mod?
• Vær ekstra opmærksom på inddraget loft, kælder og udestuer. Det er klassiske steder for manglende tilladelser.
• Brug et advokatforbehold. Så kan handlen gøres betinget af, at din rådgiver godkender forholdene, inden du er bundet.

Det er præcis den slags kontrol, en boligadvokat udfører, når købsaftalen og bilagene gennemgås. Hos Hvolbæk Advokater gennemgår vi BBR, tilladelser og lokalplan som en fast del af vores rådgivning ved bolighandel, så du opdager en ulovlig ændring, mens du stadig kan gøre noget ved den. Og med princippet "ingen handel, ingen regning" betaler du kun, hvis handlen bliver til noget.

Er du i tvivl om en konkret bolig, eller har du allerede opdaget noget, der ikke stemmer, så tag fat i os for en uforpligtende snak. Du er velkommen til at ringe på 30 90 60 90 eller kontakte Hvolbæk Advokater, så kigger vi på det med dig, før du binder dig.