Reklamation over fejl og mangler i boligen

Opdager du fejl og mangler i boligen efter overtagelsen, skal du reklamere til rette part snarest muligt, efter du har opdaget eller burde have opdaget forholdet. Hvem du kan gøre krav gældende over for afhænger af, om skaden er dækket af en forsikring, om sælger har anvendt huseftersynsordningen, hvad der står i tilstandsrapporten m.v. Reager hurtigt, og dokumentér manglen med det samme.

Hvem kan du gøre krav gældende over for?

Når du opdager en mangel ved ejendommen, skal du først finde ud af, hvad årsagen til manglen er, og hvem der eventuelt hæfter herfor. Der er typisk tre retninger at gå i:

• Ejerskifteforsikring eller husforsikring, hvis skaden er dækket af policen. Har du tegnet forsikring, bør du anmelde skaden dertil først.
• Sælger, i det omfang sælger stadig hæfter. Har sælger brugt huseftersynsordningen korrekt, er sælger som udgangspunkt friholdt for de fysiske mangler, med undtagelse af grov uagtsomhed og svig.
• Udførende håndværker, hvis manglen skyldes fejl i et arbejde, du selv har fået udført.

Sammenhold din situation med, hvad du fik oplyst i handlen. Læs eventuelt vores gennemgang af tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, så du ved, hvad der var beskrevet, og hvad forsikringen dækker.

Hvornår hæfter sælger stadig?

Har sælger anvendt huseftersynsordningen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, er sælger som hovedregel friholdt for ansvar for fysiske skader på bygningen. Men der er vigtige undtagelser, hvor sælger fortsat kan hæfte:

• Hvis sælger har givet en egentlig garanti for et forhold
• Hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, for eksempel ved bevidst at skjule en skade
• Hvis betingelserne for et forholdsmæssigt afslag er opfyldt

Manglende eller forkerte oplysninger om forhold uden for selve bygningen, for eksempel om servitutter eller offentligretlige forhold, kan også begrunde et krav mod sælger. Hver sag skal vurderes konkret ud fra dokumenterne og skadens karakter.

Reklamer i tide og dokumentér manglen

Reklamation skal ske inden for rimelig tid, efter du opdager eller burde have opdaget manglen. Venter du for længe, kan du miste kravet på grund af passivitet. Derfor bør du handle straks, når du bliver opmærksom på et problem.

Sådan griber du det an

• Dokumentér manglen med billeder, datoer og en beskrivelse af, hvornår du opdagede den
• Undlad at igangsætte reparationer, før forholdet er vurderet, medmindre der er akut skadesrisiko
• Reklamer skriftligt til rette part, så du kan bevise, at du har reageret rettidigt
• Indhent om nødvendigt en byggesagkyndig vurdering af skadens omfang og årsag

Reklamationen bør beskrive, hvad manglen er, og at du gør krav gældende. Er skaden dækket af ejerskifteforsikringen, anmelder du den dertil. 

Hvilke krav kan du rejse?

Hvis der foreligger en mangel, som en part hæfter for, kan du efter omstændighederne have krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen eller erstatning for udbedringsomkostningerne. Ophævelse af handlen er en mere vidtgående og sjælden reaktion, som kræver, at manglen er væsentlig. Hvad du kan opnå, afhænger af skadens omfang, årsag og af, hvad der blev oplyst i handlen.

En grundig køberrådgivning fra start reducerer risikoen for tvister, fordi dokumenterne bliver gennemgået, inden du skriver under. Læs mere om, hvad en advokat ved huskøb gennemgår, og hvordan hele forløbet hænger sammen i hele bolighandlen.

Næste skridt

Står du med en mangel efter overtagelsen, tæller tiden. Dokumentér skaden, undlad at reparere før den er vurderet, og reklamer skriftligt til rette part hurtigst muligt. Er du i tvivl om, hvem du kan gøre krav gældende over for, kan en boligadvokat vurdere sagen og hjælpe dig videre. Ring gerne med en kort beskrivelse af forholdet, så vi kan sige, hvor du står.