Boligkøb gennem selskab – giver det mening?

At købe bolig gennem et selskab kan give god mening, hvis formålet er udlejning eller investering, men til din egen bolig er det som regel en dårlig idé. Køber du en bolig i selskabet og selv bor i den, bliver du beskattet af såkaldt fri bolig, og den beskatning er ofte hårdere end de fordele, du henter hjem. Kort sagt afhænger valget helt af, hvad du skal bruge boligen til.

Kort fortalt

• Selskabskøb passer oftest bedst til udlejning og investering, ikke til egen bolig.
• Bor du selv i en bolig ejet af dit selskab, beskattes du af fri bolig.
• Fordelene er typisk begrænset personlig hæftelse og lettere ejerskifte, når flere skal eje sammen.
• Ulemperne er skat, kompleksitet og løbende administration.
• Regnestykket bør altid laves konkret sammen med advokat og revisor.

Hvad betyder det at købe bolig gennem et selskab?

Når du køber gennem et selskab, er det ikke dig som privatperson, men selskabet (typisk et ApS eller A/S), der står som ejer af boligen. Selskabet optager lånet, står på skødet og hæfter for handlen. Du ejer så selskabet gennem dine anparter eller aktier i stedet for at eje mursten direkte.

Det lyder som en teknisk detalje, men det ændrer alt fra skat og hæftelse til, hvordan boligen kan sælges eller overdrages senere. Derfor er et selskabskøb en beslutning, der bør træffes ud fra et klart formål, ikke som en standardløsning. Selve handlen skal stadig berigtiges korrekt, og en boligadvokat gennem hele bolighandlen sikrer, at skøde og betingelser passer til, at det er et selskab og ikke en privatperson, der køber.

Fordele ved at købe bolig gennem selskab

De reelle fordele opstår, når boligen er en investering, eller når flere personer skal eje sammen. Her giver selskabsformen en struktur, som privat ejerskab ikke kan matche.

• Begrænset hæftelse: Som udgangspunkt hæfter du kun med det, du har skudt ind i selskabet, ikke med din private formue. Det kan give ro, hvis du investerer i flere ejendomme.
• Samlet investering: Ejer selskabet allerede erhverv eller udlejning, kan det være enklere at holde ejendomsdrift, lejeindtægter og udgifter samlet ét sted.
• Flere ejere på en ryddelig måde: Skal flere eje en ejendom sammen, kan ejerandele fordeles som anparter og reguleres i en ejeraftale. Det gør det lettere at få en ind eller ud uden at hele ejendommen skal handles på ny.
• Generationsskifte: Anparter kan ofte overdrages mere fleksibelt end fast ejendom, hvilket kan være en fordel, når en virksomhed eller portefølje skal gives videre.

Skal I være flere om at eje, uden at selskab nødvendigvis er svaret, kan det være værd først at læse om, hvad I skal være opmærksomme på, når I køber bolig sammen, og hvordan en aftale mellem ejerne kan skrues sammen.

Ulemper og skat ved selskabskøb

Skatten er den vigtigste grund til, at selskabskøb sjældent kan betale sig, når du selv skal bo i boligen. Bor du i en bolig, som dit eget selskab ejer, beskattes du af fri bolig. Det betyder, at du bliver beskattet, som om du havde fået en økonomisk fordel af at bo der, og den fordel opgøres efter skematiske regler, der ofte lander højt. De aktuelle regler og satser bør altid bekræftes hos Skattestyrelsen på skat.dk, da de kan ændre sig.

Ud over fri bolig er der flere forhold, der trækker ned:

• Ejendomsavancebeskatning: Sælger et selskab en bolig med gevinst, beskattes fortjenesten i selskabet. Privatpersoner kan derimod ofte sælge deres egen helårsbolig skattefrit efter parcelhusreglen, en fordel selskabet ikke har.
• Dobbelt led af skat: Pengene beskattes først i selskabet og dernæst, når du trækker dem ud til dig selv som udbytte eller løn.
• Administration og omkostninger: Et selskab kræver bogføring, årsregnskab og typisk revisor. Det er en løbende udgift og et løbende ansvar.
• Sværere finansiering: Banker stiller ofte andre og strammere krav til udlån til et selskab end til en privat boligkøber.

Summen af det hele gør, at fordelen ved begrænset hæftelse hurtigt bliver spist op af skat og drift, hvis boligen ikke reelt fungerer som en investering.

Egen bolig eller udlejning: sådan falder valget

Skellet mellem egen bolig og udlejning er den enkleste rettesnor. Grundreglen er, at jo mere boligen skal bruges privat af dig selv, jo mindre giver selskabsformen mening.

Egen bolig

Skal du selv bo i boligen, taler det meste imod selskab. Du mister den skattefrie salgsgevinst efter parcelhusreglen og bliver samtidig beskattet af fri bolig, mens du bor der. For langt de fleste, der køber deres eget hjem, er direkte privat ejerskab både billigere og enklere.

Udlejning og investering

Skal boligen lejes ud eller indgå i en portefølje af ejendomme, ændrer billedet sig. Her kan den begrænsede hæftelse, den samlede drift og muligheden for flere ejere gøre selskabet til den rigtige ramme. Det gælder især, hvis du allerede driver virksomhed og vil holde ejendomsinvesteringen adskilt fra din private økonomi. Overvejer du i stedet at hjælpe et barn ind på boligmarkedet, er forældrekøb ofte en mere målrettet løsning end et selskab.

Sådan rådgiver en advokat om selskabskøb

En advokat hjælper dig med at afklare formålet, før pengene bindes, og med at få handlen skruet rigtigt sammen. Fordi skat, selskabsret og fast ejendom griber ind i hinanden, er det sjældent nok kun at kigge på købsprisen. Hos Hvolbæk Advokater ser vi typisk på:

• om selskab overhovedet er det rette valg til netop dit formål, eller om privat ejerskab er bedre,
• hvordan skødet, betingelserne og et eventuelt advokatforbehold skal formuleres, når køber er et selskab,
• hvordan en ejeraftale bør se ud, hvis I er flere om at eje,
• og hvordan handlen berigtiges og tinglyses korrekt.

Vi arbejder med en fast, gennemskuelig pris på boligadvokat-delen, og med princippet om ingen handel, ingen regning på selve bolighandlen, så du ved, hvad du betaler, før du siger ja. Skattespørgsmålene afklarer vi gerne i samarbejde med din revisor, så både jura og økonomi hænger sammen.

Overvejer du at købe bolig gennem et selskab, så tag fat i os for en uforpligtende snak, før du beslutter dig. Du er velkommen til at kontakte Hvolbæk Advokater eller ringe på 30 90 60 90, så finder vi ud af, om selskabsformen er den rigtige for dig.