Bolig ved skilsmisse: køb, salg og udtagning

Ved skilsmisse skal den fælles bolig enten sælges, så I deler overskuddet (eller gælden), eller udtages af den ene part, der overtager boligen alene. Udtager den ene boligen, skal vedkommende typisk overtage lånene og betale den anden sin andel af friværdien. Det kræver som udgangspunkt bankens godkendelse af, at én kan bære lånet alene, samt et nyt skøde, der tinglyser den nye ejerfordeling. Kan I ikke blive enige, kan boligen i sidste ende tvangssælges.

Kort fortalt

• To hovedveje: sælg boligen og del provenuet, eller lad den ene udtage den.
• Udtagning kræver, at banken godkender, at den ene kan sidde alene på lånet.
• Den, der bliver boende, betaler den anden dennes andel af friværdien.
• Ejerskiftet skal tinglyses med et nyt skøde.
• Særeje og ægtepagt kan ændre, hvad der overhovedet skal deles.

Hvad sker der med boligen ved skilsmisse?

Boligen er ofte parrets største aktiv, og den skal indgå i bodelingen ligesom resten af formuen. Har I almindeligt formuefællesskab (delingsformue), skal boligens værdi som udgangspunkt deles lige, uanset hvem der står på skødet. Det, der deles, er friværdien: boligens værdi minus restgæld, salgsomkostninger og eventuel latent skat.

I praksis ender de fleste med én af to løsninger. Enten sælger I boligen på det åbne marked og deler det, der er tilbage, når lånene er indfriet. Eller også bliver den ene boende og køber reelt den anden ud. Begge dele har konsekvenser for økonomi, lån og tinglysning, og det er her, en boligadvokat med speciale i bolighandel kan sikre, at fordelingen bliver korrekt og bindende.

Kan I ikke blive enige om værdien eller løsningen, kan sagen sendes i skifteretten, som kan bestemme, at boligen skal sælges. Det er dyrere og mere langtrukkent end en aftale, så en frivillig løsning er næsten altid at foretrække.

At udtage boligen

At udtage boligen betyder, at den ene part overtager den fælles bolig alene og bliver eneejer. Det forudsætter tre ting: at I er enige om en værdi, at banken godkender, at den ene kan bære lånene, og at ejerskiftet tinglyses.

Vurdering af boligen

I skal blive enige om, hvad boligen er værd, for det tal afgør, hvor meget den ene skal betale den anden. Ofte bruges en ejendomsmæglervurdering, og ved uenighed kan I indhente to eller flere vurderinger og tage gennemsnittet. Vær opmærksom på, at der ikke er noget salg og dermed ingen mæglersalær, hvilket kan tale for at bruge en lidt mere forsigtig værdi end en optimistisk udbudspris.

Overtagelse af lån og bankens godkendelse

Den, der bliver boende, skal typisk overtage realkredit- og banklån alene. Banken vurderer, om vedkommende har økonomi til at sidde i boligen uden den anden indkomst. Bliver lånet ikke godkendt til én person, kan udtagning i praksis være umulig, og så peger pilen mod salg. Tal derfor med banken tidligt i forløbet, før I aftaler noget fast.

Godtgørelse for friværdien

Den, der udtager boligen, skal betale den anden dennes andel af friværdien. Har boligen for eksempel en pæn friværdi, og skal den deles ligeligt, skal den blivende part frigøre halvdelen, enten kontant eller ved at optage et større lån. Husk at trække de omkostninger fra, der ville have været ved et salg, så fordelingen bliver reel og ikke kunstigt høj for den, der bliver boende.

Nyt skøde

Når den ene overtager boligen, skal ejerskiftet tinglyses med et nyt skøde, så den fraflyttende part slettes som ejer i tingbogen. Samtidig skal vedkommende frigøres fra lånene, ellers hæfter man fortsat for gæld i en bolig, man ikke længere ejer. Tinglysning sker via Tinglysningsretten (tinglysning.dk), og der påløber en afgift. Den aktuelle sats bør bekræftes hos myndigheden, da den beregnes ud fra ejendommens forhold.

Salg af fælles bolig

Kan eller vil ingen af jer overtage boligen, sælges den, og provenuet deles. Salget foregår som en almindelig bolighandel, men med to sælgere, der skal være enige undervejs. I praksis betyder det, at I sammen skal træffe beslutninger om mægler, udbudspris, eventuelle bud og til sidst underskrift på købsaftalen.

• Provenuet opgøres, når restgæld og salgsomkostninger er betalt, og deles efter jeres ejer- og formueforhold.
• Er der gæld tilbage, altså teknisk insolvens, skal I også aftale, hvordan den fordeles.
• Refusionsopgørelsen gør boligens løbende udgifter op mellem sælger og køber på overtagelsesdagen.

Fordi begge skal skrive under, er det vigtigt at have klare aftaler om, hvem der bor i boligen, mens den er til salg, og hvem der betaler udgifterne indtil overtagelsen. En uvildig gennemgang af købsaftale og handel beskytter jer begge, uanset hvor uenige I ellers er. Hvis I oprindeligt købte sammen uden en klar aftale om fordeling, kan du læse mere i vores guide til at købe bolig sammen.

Køb af ny bolig efter skilsmisse

Skal en eller begge videre i egen bolig, starter et nyt boligkøb med et nyt budget. Her spiller det ind, hvor meget friværdi du får med fra den fælles bolig, og hvad banken vil låne dig som enlig. Få styr på din låneramme, før du kigger seriøst, så du kender dit reelle råderum.

Køber du sammen med en ny partner, kan det være klogt at aftale skriftligt, hvem der ejer hvor stor en andel, og hvad der sker ved et brud. Det er netop formålet med en samejeoverenskomst, der fordeler ejerandele, udgifter og retten til at kræve boligen solgt. Så undgår I den usikkerhed, I måske lige har været igennem.

Særeje og ægtepagt

Reglerne ovenfor gælder, når boligen indgår i delingsformuen. Har I oprettet særeje ved en ægtepagt, kan boligen helt eller delvist være undtaget fra deling. Er boligen fuldstændigt særeje for den ene, skal den som udgangspunkt ikke deles ved skilsmisse, men beholdes af ejeren.

Der findes flere former for særeje, og de kan være aftalt for hele eller dele af formuen. Fordi konsekvenserne er store, bør du få tjekket, hvad der konkret gælder for jer, før I aftaler en fordeling. En forkert antagelse om særeje kan koste dyrt.

Sådan hjælper Hvolbæk Advokater

Hos Hvolbæk Advokater hjælper vi med den boligjuridiske del af en skilsmisse: vurdering af løsningen, gennemgang af handel eller udtagning, tinglysning af nyt skøde og sikring af, at den fraflyttende part frigøres fra lånene. Prisen afhænger af, om der er tale om et salg, en udtagning eller blot rådgivning, så kontakt os for en fast pris på netop din situation.

Er du i tvivl om vejen frem, så tag fat i os for en uforpligtende snak. Du kan kontakte Hvolbæk Advokater eller ringe på 30 90 60 90, så finder vi den løsning, der passer til jeres bolig og økonomi.