Hvordan undersøges ejendommens gæld?

Ejendommens gæld og hæftelser undersøges i tingbogen, det offentlige register hvor alt om en fast ejendom er registreret. Du bestiller en tingbogsattest på tinglysning.dk, og her fremgår det, om der er pant, ejerpantebreve, udlæg og servitutter tinglyst på boligen. En boligadvokat gennemgår attesten, kontrollerer at sælgers gæld kan aflyses ved handlen, og sikrer, at du overtager en ren ejendom uden at hæfte for den tidligere ejers lån.

Kort fortalt

• Ejendommens gæld står i tingbogen og fremgår af tingbogsattesten.
• Pant og ejerpantebreve viser, hvad ejendommen er stillet til sikkerhed for.
• Servitutter er byrder og rådighedsbegrænsninger, ikke pengegæld, men de følger også ejendommen.
• Sælgers lån indfries og aflyses i forbindelse med handlen, så du ikke overtager gælden.
• Advokaten kontrollerer, at aflysningen faktisk sker, før den fulde købesum frigives.

Hvorfor er det vigtigt at undersøge gælden?

Gæld i fast ejendom følger ejendommen og ikke personen. Det betyder, at et pant eller et udlæg som udgangspunkt bliver hængende på boligen, indtil det bliver indfriet og aflyst, uanset hvem der ejer den. Køber du uden at få styr på hæftelserne, risikerer du at overtage en bolig, hvor sælgers kreditorer stadig har sikkerhed i din nye ejendom.

Derfor er en grundig undersøgelse af tingbogen et af de vigtigste trin i en bolighandel. Den afdækker, hvor meget der er tinglyst gæld i ejendommen, om der er ejerpantebreve, som skal håndteres, og om der ligger servitutter, der begrænser din brug af boligen. Vil du se undersøgelsen i sammenhæng med resten af forløbet, kan du følge vores gennemgang af bolighandel trin for trin.

Tingbogsattesten, hvad står der?

Tingbogsattesten er et officielt udskrift af tingbogen for netop den ejendom, du er interesseret i. Den samler de oplysninger, der er tinglyst, og giver dig et samlet billede af ejendommens juridiske status. Attesten er delt op i faste rubrikker.

• Adkomst: hvem der er den tinglyste ejer af ejendommen.
• Hæftelser: pant, ejerpantebreve og eventuelle udlæg, altså den gæld ejendommen er stillet til sikkerhed for.
• Servitutter: byrder og rådighedsindskrænkninger, for eksempel færdselsret, forsyningsledninger eller bebyggelsesregler.

Enhver kan bestille en tingbogsattest på tinglysning.dk med NemID/MitID. Attesten fortæller dig, hvad der er tinglyst lige nu, men den fortæller ikke af sig selv, om et pant reelt er indfriet eller om et ejerpantebrev er i omløb. Netop derfor er det en fordel at lade en fagperson tolke tallene og krydstjekke dem mod handlens dokumenter.

Pant, ejerpantebreve og servitutter

Hæftelserne i tingbogen dækker over flere forskellige typer, og de betyder ikke det samme for dig som køber.

Pant og realkreditlån

Almindeligt pant opstår typisk, når sælger har optaget et realkreditlån eller banklån med sikkerhed i boligen. Beløbet, der står tinglyst, er den ramme, långiver har sikkerhed for, ikke nødvendigvis den aktuelle restgæld. Ved en normal handel bliver disse lån indfriet af sælger og aflyst fra tingbogen.

Ejerpantebreve

Et ejerpantebrev er et pantebrev, som ejeren har udstedt til sig selv, og som ofte er stillet til sikkerhed over for banken, for eksempel for en kassekredit. Ejerpantebreve kræver særlig opmærksomhed, fordi de kan give banken sikkerhed for skiftende gæld. De skal enten aflyses eller udtrykkeligt håndteres i handlen. Vi går i dybden med emnet i artiklen om ejerpantebrev og pant.

Servitutter og byrder

Servitutter er ikke pengegæld, men rettigheder og begrænsninger, der er tinglyst på ejendommen. Det kan være en nabos ret til at benytte en vej over grunden, en forpligtelse til at tåle en kloakledning eller regler om, hvordan du må bygge. De følger ejendommen og gælder også dig som ny ejer, så det er værd at forstå indholdet, før du skriver under. Du kan læse mere i vores gennemgang af servitutter og byrder.

Aflysning af sælgers gæld ved handlen

En af de vigtigste opgaver i handlen er at sikre, at sælgers gæld bliver indfriet og aflyst, så du starter med en ren ejendom. Det sker i praksis ved, at købesummen bruges til at indfri sælgers lån, før pengene frit tilfalder sælger.

Forløbet følger typisk disse trin:

• Sælgers långivere oplyser den nøjagtige restgæld på overtagelsesdagen (en indfrielsesopgørelse).
• Køber deponerer eller stiller garanti for købesummen, ofte via banken.
• Købesummen anvendes til at indfri sælgers lån, og långiverne kvitterer.
• De indfriede pant og ejerpantebreve aflyses i tingbogen.
• Skødet tinglyses, og den resterende del af købesummen frigives til sælger.

Pointen er, at pengene ikke frigives fuldt ud til sælger, før det er sikret, at hæftelserne kan aflyses. På den måde bruges din betaling til at rydde ejendommen for gæld, i stedet for at gælden bliver hængende. Selve den juridiske gennemførelse kaldes berigtigelse, og du kan læse mere om, hvad den berigtigelse af en bolighandel indebærer.

Sådan hjælper en boligadvokat

Selvom du selv kan bestille en tingbogsattest, ligger værdien i at forstå og handle på indholdet. En boligadvokat læser attesten i sammenhæng med købsaftale, refusionsopgørelse og indfrielsesopgørelser, og fanger de detaljer, der er svære at gennemskue som lægmand.

Hos Hvolbæk Advokater gennemgår vi tingbogen for dig, kontrollerer alle hæftelser og servitutter, og sikrer via berigtigelsen, at sælgers gæld faktisk aflyses, før den fulde købesum frigives. Berigtigelse af bolighandel starter ved 3.950 kr. Vi arbejder efter princippet ingen handel, ingen regning, så du kun betaler, hvis handlen bliver til noget.

Skal vi kigge din tingbogsattest igennem, så du ved præcis, hvad du overtager? Ring til vores boligadvokater på 30 90 60 90 eller kontakt os for en uforpligtende snak, så er vi som regel i gang inden for 24 timer.