Hvad er tinglysning?

Tinglysning er den officielle, digitale registrering af rettigheder over fast ejendom i tingbogen. Når du køber en bolig, bliver dit ejerskab tinglyst i form af et skøde, og bankens pant bliver tinglyst som pantebrev. Registreringen sker digitalt hos Tinglysningsretten, og først når en rettighed er tinglyst, er den gyldig og beskyttet over for tredjemand, altså andre der måtte gøre krav gældende på boligen.

Kort fortalt

• Tinglysning er offentlig registrering af rettigheder over fast ejendom i tingbogen.
• Det vigtigste der tinglyses er ejerskab (skøde), pant (pantebrev) og servitutter (byrder).
• Tinglysning foregår i Danmark digitalt og underskrives typisk med MitID.
• Registreringen sikrer, at din ret til boligen gælder over for andre.
• En boligadvokat sørger for, at skødet bliver korrekt tinglyst i handlen.

Hvad betyder tinglysning?

Tinglysning betyder, at en rettighed bliver skrevet ind i et offentligt register, så alle kan slå op og se, hvem der ejer en ejendom, og hvilke byrder og lån der hviler på den. Ordet stammer fra det gamle "ting", altså den lokale domstol, hvor rettigheder engang blev læst op offentligt. I dag foregår det hele digitalt, men princippet er det samme: en rettighed bliver gjort officiel og synlig for omverdenen.

Det afgørende ved tinglysning er beskyttelsen mod tredjemand. Så længe din ret ikke er tinglyst, kan du i princippet risikere, at en anden når at få tinglyst en rettighed før dig og dermed får bedre ret. Derfor er en hurtig og korrekt tinglysning af skødet et centralt punkt i enhver bolighandel, og det er en fast del af den berigtigelse af bolighandlen, som en advokat står for.

Tingbogen og hvad der tinglyses

Tingbogen er det landsdækkende register over fast ejendom, hvor alle tinglyste rettigheder står samlet. Slår du en adresse op i tingbogen, kan du se ejeren, de lån der er tinglyst pant for, og de servitutter der gælder for grunden. Registret administreres af Tinglysningsretten, og du kan læse mere om systemet på tinglysning.dk.

De tre vigtigste typer rettigheder, der tinglyses ved en bolighandel, er:

• Skøde (ejerskab): Dokumentet, der viser hvem der ejer ejendommen. Når skødet er tinglyst, er du registreret som den retmæssige ejer. Læs mere om hvad et skøde er.
• Pant (pantebreve): Bankens eller realkreditinstituttets sikkerhed i boligen for de lån, du optager. Pantet giver långiver ret til at søge sig fyldestgjort i ejendommen, hvis lånet ikke betales.
• Servitutter og byrder: Begrænsninger eller forpligtelser på grunden, for eksempel færdselsret for naboen, forsyningsledninger eller bevaringsbestemmelser. De følger ejendommen, ikke ejeren.

Prioritet: rækkefølgen betyder noget

Tinglyste rettigheder har en indbyrdes rangorden efter, hvornår de er tinglyst. Det kaldes prioritet. Det har især betydning for pant: det lån, der er tinglyst først, har første prioritet og bliver dækket først, hvis boligen skal sælges på tvangsauktion. Derfor er det ikke ligegyldigt, i hvilken rækkefølge dokumenterne bliver tinglyst i en handel.

Sådan foregår digital tinglysning

Al tinglysning i Danmark foregår digitalt via Tinglysningsrettens system. Der er ikke længere papirdokumenter, der skal sendes med posten. I stedet oprettes dokumentet elektronisk, og det underskrives digitalt med MitID af de relevante parter.

Et forenklet forløb ved et boligkøb ser sådan ud:

• Skødet oprettes digitalt, typisk af købers og sælgers rådgivere.
• Køber og sælger underskriver skødet digitalt med MitID.
• Dokumentet anmeldes til tinglysning i tingbogen.
• Når betingelserne er opfyldt, bliver skødet endeligt tinglyst, og du står som ejer.

Mange skøder tinglyses automatisk i løbet af kort tid, men hvis der er forhold, der kræver manuel behandling, kan det tage længere. En boligadvokat holder styr på processen og sikrer, at underskrifter, betingelser og frister passer sammen, så du ikke selv skal navigere i systemet.

Tinglysningsafgift

Ud over selve registreringen skal der betales en tinglysningsafgift til staten, når et skøde eller pantebrev tinglyses. Afgiften er en offentlig afgift, ikke et honorar til advokat eller bank, og den opkræves af myndighederne.

Størrelsen på tinglysningsafgiften afhænger blandt andet af, hvad der tinglyses, og af boligens pris. Der gælder forskellige regler for tinglysning af ejerskifte (skøde) og for tinglysning af pant. Fordi satser og beregningsregler kan ændre sig, bør du altid bekræfte den aktuelle afgift hos myndigheden på tinglysning.dk. Vil du vide mere om, hvordan afgiften indgår i en handel, kan du læse om hvem der betaler tinglysning og hvad tinglysning koster.

Advokatens rolle i berigtigelsen

Selve tinglysningen af skødet er en kerneopgave i det, der kaldes berigtigelse af handlen. Berigtigelse dækker over alt det juridiske og praktiske, der skal på plads, for at ejerskabet formelt overgår fra sælger til køber på en sikker måde.

Når Hvolbæk Advokater berigtiger en bolighandel, sørger vi blandt andet for at:

• udarbejde og tinglyse skødet korrekt,
• kontrollere at der ikke hviler uventede servitutter eller pant på ejendommen,
• sikre at købesummen først frigives til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger,
• og holde styr på fristerne, så handlen kan afsluttes trygt.

Hos Hvolbæk Advokater arbejder vi med faste, gennemsigtige priser, og berigtigelse af en bolighandel starter ved 3.950 kr. Vi har princippet "ingen handel, ingen regning", så du kun betaler, hvis handlen bliver til noget. Vil du have hjælp til at få skødet tinglyst korrekt, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak eller ringe på 30 90 60 90.